沈阳华润新市府地块成本11380?——当房价还不

沈阳华润新市府地块成本11380?——当房价还不

时间:2020-03-24 15:49 作者:admin 点击:
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我们平时说话,都喜欢对比。 有了参考系,才能比较好地表达观点。但是一对比,必然有褒有贬,很容易拉仇恨。 但是天天捧臭脚,又不是我的性格。所以,我每次写文章都很纠结。

3月10日华润在新市府强势拿地后,网上流传着一张图。 经过核算,土地出让金+配建学校+捐建成本=23.7亿左右,可售建筑面积20万平左右,折合拿地价格11380元。

可以看到,配建学校成本被估算为1.5亿,配建成本算作3000元/平,都是比较保守的价格。今天我们就拿着11380元/建平来聊一聊。

11380元/建筑平方米的地价是什么概念呢?给你个参考。去年方大在曹仲拿地价格是10400元/建筑平方米、首创在铁西老城区拿地价格是10600元/建筑平方米。 除了龙湖南塔地王拍出18300元/建筑平方米,从2019年至今,这块地的实际拿地成本全市最高。

聊对比

我们来做几个对比:

1, 周边对比 : 华润拿地价格11380,临近的楼盘恒大中央广场精装修价格11000左右;

2, 南北对比 : 地铁二号线南端重点全运路站附近的华润拿地价格11380,这个价格接近二号线北端沈北新区品质楼盘的销售价格;

3, 与长白对比: 按照售价=地价×2.5 的粗略算法,华润开盘价格28450元/㎡。是不是感觉不可思议?那就按25000元/㎡计算。这个价格相当于长白岛顶级二手房高层住宅的价格;

4, 与曹仲对比: 华润拿地价格11380,相当于曹仲的地价。而曹仲贵为和平区、领馆地、学区岛;

5, 与沈阳均价对比: 华润拿地价格11380,这个价格比沈阳商品住宅均价略高;

6, 与昔日地王比: 华润拿地价格11380,而2017年12月2日金地教育学院拿地价格12900,夺得当年地王,而金地峯汇现在均价3.2万/㎡,而且很畅销;

7, 与金廊比: 华润未来销售价格25000,而2017年沈阳最贵的高层豪宅楼盘宝能GFC、雅颂大苑均价只有22000左右,随后涨到了25000;

8, 与华润自家比: 华润未来销售价格25000,而南湖公园东大附近的东北设计院也是华润家的豪宅新产品,售价30000。

没有对比就没有伤害,如此高价拿地,的确需要实力+勇气,缺一不可。 有实力,没勇气,地块就花落旁人。有勇气,没实力,就是匹夫。

聊连锁反应

新市府板块地价如此之高,还能吸引13家顶级房企争抢,会引发哪些连锁反应?

1, 地价越高,能拿地的开发商越少。 除了华润、万科、中海、龙湖等少数几个有溢价能力的大品牌开发商,剩下的开发商即使拿了也很难赚钱。 华润卖到25000有人卖,别人卖20000也没人认,这就是现实。 例子我就不举了,得罪人。所以,未来新市府只要是土拍,基本就是大开品质住宅,没跑了,这对新市府整个区域的品质提升有很大帮助;

2, 华润在沈阳的布局,不仅有住宅,还有商业。 万象城、万象汇都是网红商场。此次拿地,绝不仅仅是卖点住宅那么简单。打造标杆产品是板上钉钉了,而且很有可能会给新市府带来新的商业。 地块旁边还有商业用地 ,来个万象汇也不是不可能;

3,华润高价拿地的消息已经引发了连锁反应, 地块周围的几个楼盘开始酝酿封盘涨价。 虽然有点噱头的感觉(封毛线啊,疫情没结束有人去吗?),但确实是一波涨价的好时机。而当 下半年,华润开售之后,新市府的二手房也会有涨价逻辑。 新市府房价进一步上涨,基本板上钉钉。不是说卖块地,整片区域就能涨价。这只是个契机,地价高说明开发商认可,区域潜力大。

聊质疑

最后,再聊聊质疑。

华润拿地之后,反对声音也不少。 主要质疑点是,新市府偏远、没有配套、上班远。这些观点,我觉得也没毛病。

1, 新市府偏远。 新市府距离市中心确实远,很远很远。如果说老市府是市中心,新市府距离市中心20公里左右。如果说金廊是市中心,新市府距离市中心13公里左右,如果一河两岸是市中心,新市府距离市中心10公里左右。 但, 市中心一直在向南移动,未来二环南移工程完工,新市府距离二环也不过几公里的距离。

2, 新市府交通不便利。 新市府去市中心,交通确实不够便利。目前只有四条路,金阳大街过不了河、沈中大街上青年大街费劲、沈本大街大车多、高速外地车还收费。但是,地铁二号线正在建设,三年左右会通车。沈中大街与青年大街的衔接问题已经进入有关部门的视野,未来肯定会解决。 但是 ,新市府的居民也会问一句——我们为什么要去市中心呢?未来这里啥都有,我一个月也未必去一趟市中心。而且,很多人会认为,这里就是市中心,我不去老城区。

3, 新市府没有配套。 这点如果放在两年前,我无力反驳。买个水果都费劲的地方,何谈配套? 但现在不同了。 全运万达开业,解决了80%的需求。购物、吃饭、买菜一站式解决。而且,一年内,绿城的大超市开业、三年内,龙湖天街满铺开业、n年内,月星环球港开业。这里未来的配套,不仅不缺,甚至有可能过剩。

4, 新市府没学区。 这点我同意,举双手赞同。规划了一堆好学校,在哪呢?哪呢?现在就这么几所还不错的学校。9小、北师大附小、126中学,学校完全不够嘛。 未来,还能不能建好学校,天知道。 没动力啊,当你闭眼睛就能把地卖出去的时候,你还有动力引进学校吗?当然,新市府的学区也不会太差,各种分校还是有可能落地的,不是难事。而且,新市府都是年轻人,重视教育、也有可能辅导孩子,学苗不会差。

5,最后说一句,理解不了房价为啥涨,然后骂娘的,很没有道理。 你不理解就要骂,相当于无知愤怒。 就好像一个婴儿,打嗝放屁都能暴走,接受不了一切你看不懂的事情。这是多么可笑?